A palavra leilão, por sua definição, pressupõe competição, disputa por um bem mediante a apresentação de ofertas pecuniárias em que a posterior supera em números a anterior. Para os leilões de imóveis esta definição se aplica em ambas a modalidades: judicial e extrajudicial. Estas se diferenciam, basicamente, por aquela ter como origem um processo judicial enquanto a última decorre de uma relação financeiro/econômica alheia ao Judiciário.
Os leilões judiciais possuem previsão junto ao artigo 879 e seguintes do Código de Processo Civil ao estabelecer que “a alienação far-se-á (i) por iniciativa particular ou (ii) em leilão judicial eletrônico ou presencial”. Nestes dispositivos há regramento específico definindo as diretrizes desta modalidade de leilão prescrevendo, por exemplo que o Juiz “fixará o prazo em que a alienação deve ser efetivada, a forma de publicidade, o preço mínimo, as condições de pagamento, as garantias e, se for o caso, a comissão de corretagem”. Segundo a Dra. Márcia Saqueto, Diretora Jurídica da CFI Consultoria, as disposições trazidas pelo Código de Processo Civil, válidas desde 2016, deixaram esta modalidade de leilão mais segura ao prever normas expressas como a sub-rogação dos débitos de natureza propter rem, trazida no art. 908, § 1º do Código. Afirma a advogada que “com a previsão clara desta normativa findou-se a discussão sobre a responsabilidade do arrematante no que diz respeito a débitos de IPTU e Condomínio, por exemplo, que devem ser pagos prioritariamente com o valor arrecadado em leilão, eximindo o adquirente deste tipo de encargo financeiro”.
Dentre os leilões extrajudiciais a espécie mais popular e praticada é aquela regulamentada pela Lei 9.514/97 – a lei de alienação fiduciária, onde um banco ou concedeu um financiamento imobiliário ou tem o imóvel como garantia de um empréstimo. O Diretor da CFI Consultoria, Dr. Marcelo Silva, compreende que as modificações promovidas nesta lei, em especial nos últimos três anos, trouxeram – como o novo Código de Processo Civil trouxe aos leilões judiciais – mais segurança aos arrematantes de imóveis nesta modalidade. O especialista revela, a título de exemplo, que “ a partir de previsões como a intimação do devedor por meio de familiar, vizinho e, até mesmo, em portaria do condomínio a falta de comunicação dos atos promovidos pelo Cartório deixou de ser obstáculo à efetivação dos leilões regidos por essa lei”. Afirma, ainda, que isso permite com que os bancos concedam mais crédito mediante alienação fiduciária favorecendo o investimento no mercado imobiliário nacional em virtude de uma expectativa real de menores prejuízos.
Seja na modalidade judicial ou extrajudicial existem boas oportunidades de negócio em ambas. É prudente que o investidor se assegure do cumprimento das regras legais em cada leilão que vier a participar evitando surpresas negativas no pós-arrematação e, por consequência, minimizando o risco neste tipo de investimento. A contratação de uma assessoria especializada neste segmento compõe, necessariamente, a análise do cumprimento de intimações, verificação de penhoras e outros processos que eventualmente recaiam sobre o bem, garantia de sub-rogação de débitos de IPTU como previsto no artigo 130 do Código Tributário Nacional dentre outros aspectos. A aquisição de imóveis em valores muito abaixo do mercado rende, se feita de forma segura, boa margem de lucro em percentuais superiores, inclusive, à maioria dos produtos e aplicações disponíveis no mercado financeiro.
