Em uma decisão relevante para o mercado imobiliário, a 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o arrematante de um imóvel é responsável pelo pagamento dos débitos condominiais anteriores à arrematação. A decisão foi tomada com voto de desempate do ministro Antonio Carlos, que destacou a presença dessa informação no edital da hasta pública, tornando público que a aquisição implicaria essa obrigação.
Divergência no STJ
A principal discussão girou em torno da responsabilidade pelos débitos condominiais após a arrematação do imóvel. O relator, ministro Moura Ribeiro, acompanhado da ministra Nancy Andrighi, votou parcialmente a favor do recurso especial, argumentando que o arrematante não deveria ser responsabilizado pelos débitos anteriores, pois a carta de arrematação indicava que o imóvel estava livre de quaisquer ônus.
Por outro lado, os ministros Humberto Martins e Villas Bôas Cueva divergiram, defendendo que a responsabilidade do arrematante deveria ser mantida. Como o ministro Bellizze estava impedido de votar, foi convocado o ministro Antonio Carlos para desempatar a questão.
O Voto de Desempate
Ao analisar o recurso interposto contra o acórdão do TJ/SP, o ministro Antonio Carlos enfatizou que o edital de arrematação deixava claro a existência de débitos condominiais incidentes sobre o bem. Ele citou o artigo 908, § 1º do Código de Processo Civil de 2015, explicando que essa norma busca facilitar a aquisição de bens em hasta pública, sub-rogando os créditos de natureza propter rem sobre o preço arrematado.
O ministro também ressaltou a necessidade de revisão da jurisprudência sobre o tema e mencionou que a falta de prequestionamento sobre a suposta violação do artigo citado impedia uma análise mais aprofundada pelo STJ. Assim, ele negou provimento ao recurso especial e alinhou-se à corrente que defende a responsabilização do arrematante.
Considerações do Relator
Após o voto de desempate, o ministro Moura Ribeiro apresentou algumas ponderações. Ele destacou que os ministros Cueva e Antonio Carlos concordaram que o artigo 908 do CPC não havia sido prequestionado, o que poderia ser um óbice processual. No entanto, Moura Ribeiro argumentou que isso não deveria impedir a admissibilidade do recurso, pois as razões recursais não haviam levantado ofensa a esse dispositivo específico.
O relator reforçou que a carta de arrematação declarava expressamente que o imóvel estava livre de quaisquer ônus, inclusive os condominiais, pois o valor do lance deveria quitar essas dívidas. Diante disso, ele ressaltou a importância do princípio da segurança jurídica e da confiança nos negócios realizados pelo Estado.
“É possível voltar ao status quo anterior? O arrematante que adquiriu o imóvel livre e desembaraçado de ônus poderá receber de volta o dinheiro que seria destinado à dívida condominial, ou poderá desistir da arrematação?” – questionou o ministro, ressaltando que o tema continua a gerar debates e reflexões no meio jurídico.
Essa decisão do STJ reforça a importância da análise minuciosa dos editais de hasta pública antes da aquisição de um imóvel, evitando surpresas e futuras discussões sobre responsabilidade por débitos condominiais.