É notória a escalada de ofertas de imóveis em leilão nos últimos 03 anos. O marasmo econômico (eufemismo proposital) por que passa o Brasil desde 2016 alavancou o crescimento da inadimplência oriunda tanto de devedores em alienações fiduciárias às instituições financeiras quanto de legítimos proprietários de imóveis que, em decorrência débitos de condomínio e/ou empresariais, tiveram seus bens penhorados pelo Judiciário como garantia de ações.
Ao conversar com os clientes da Consultoria, em especial com aqueles que arremataram três ou mais imóveis, depreendo que certas informações expostas em plataformas de leilão direcionam, ainda que de maneira omissiva, o comprador iniciante para um mau negócio. Hoje, ao já dominarem a análise prévia de ofertas alguns deles somente nos acionam quando já arremataram o imóvel, a fim de que adotemos as demais providências. Nos primeiros investimentos, contudo, eram facilmente seduzidos por verdadeiras armadilhas ou – como chamamos jocosamente – imóveis podres. São aspectos inerentes ao título desse escrito: aqueles detalhes, aquelas frases ou palavras mágicas que, por vezes, são negligenciadas na exposição de um imóvel em venda pública.
Destaco no sucinto manual de vendas da minha equipe, dedicada principalmente à captação de novos negócios, expressões e palavras que devemos ter máxima atenção e que também oriento ao arrematante de primeira viagem manter-se delas distante: parte (ou fração) ideal, direitos decorrentes de (…), usufruto vitalício, nua propriedade dentre outras. Ao afirmar que o comprador não precisa ou de advogado ou de consultoria para arrematar o leiloeiro não está mentindo. Contudo, até estar integralmente ciente das nuances deste tipo de aquisição não é recomendável que o arrematante navegue em águas perigosas sem um guia que o proporcione uma experiência plenamente exitosa. Em especial quando ela envolve o dispêndio de alguns milhares de reais.
Ressalto, porém, que essas palavras e expressões não tornam a compra proibida. Elas, em regra, deixam o negócio inapto àquele arrematante que precisa de um primeiro negócio exitoso (com adequado equilíbrio de tempo/percentual de retorno) para, consequentemente, renovar o ânimo para novos negócios. Os dizeres destacados acima – e facilmente encontrados em qualquer plataforma de leilão eletrônico de imóveis – simplesmente não revelam ao comprador que ele está adquirindo dívidas além da propriedade; que ele não poderá exercer a propriedade até a morte de alguém ou que ele está arrematando somente 1/3 de um apartamento e não o bem completo. São exemplos que demonstram o quão é salutar que – minimamente – o comprador conte com os serviços de um profissional da área até a sua segunda, terceira arrematação. Por mais que se aprenda muito nos manuais, cursos ou milhares de artigos disponíveis na web a experiência (o fazer) proporciona o saber que verdadeiramente agrega.
Nas vitrines dos leilões eletrônicos de imóveis se encontra da excelente oportunidade ao tiro no pé. Por isso, é mais barato econômica e emocionalmente para o comprador contar com serviços profissionais até o momento em que detenha uma experiência mínima capaz de mantê-lo a salvo das letras pequenas ou daquelas expressões que não são negritadas nas ofertas.
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